Des kilomètres pavés de bonnes intentions jusqu’à l’enfer des permis de construire

Rédigé par Christine DESMOULINS
Publié le 22/11/2017

Article paru dans le d'A n°258

Alors que la loi Logement est en préparation, confrontons les ambitions du gouvernement pour pallier les difficultés qui retardent l’obtention des permis de construire à la réalité du terrain. La part d’incohérence de certaines opérations d’aménagement génère des retards et d’inutiles complexités que le « serpent de mer » de la simplification administrative aggrave encore. À cet égard, nous verrons, image récréative à l’appui, comment une application de la réglementation française pourrait défigurer l’architecture d’un bâtiment construit au Portugal.

Le projet de loi Logement devant être adopté mi-2018, le président de la République a présenté le 11 septembre à Toulouse les grands axes d’une réforme qui prévoit notamment de créer 50 000 places de logements d’urgence supplémentaires, d’augmenter la construction de logements neufs du parc social en la portant à 40 000 logements par an dès 2018. Pour atteindre en quelques années « une production massive de logements neufs », il souhaite aussi « libérer » la construction dans le parc locatif privé grâce à « une réduction des exigences des normes environnementales et sociales1 ». Convaincu comme beaucoup que, si notre pays construit trop peu de logements, c’est aussi que « notre système est bloqué par la surréglementation », il tient à « diminuer cette réglementation pour la rendre plus pragmatique, y compris sur des normes environnementales et sociales qui relèvent quelquefois de très bons sentiments ».

 

Inflation de demandes complémentaires

Si l’on regarde dans le rétroviseur d’une autre présidence, on peut se demander ce qu’il adviendra de ces intentions car, dans un enfer pavé de bonnes intentions, la volonté de « simplification administrative » du gouvernement Sarkozy a finalement souvent compliqué la gestion des permis de construire, retardant d’autant les opérations de logement et grevant les charges des entreprises d’architecture. « Pour éviter qu’un dossier de permis de construire mal ficelé ne soit refusé ou soumis à des lenteurs, les mesures de « simplification administrative » ont permis aux maîtres d’ouvrage et aux instructeurs d’exiger, si besoin, que les architectes leur fournissent des pièces complémentaires, rappelle Jacques Dubois, de l’agence Ameller, Dubois & Associés. Aujourd’hui, ces demandes tendent à devenir pléthoriques, si bien que le nombre de pièces complémentaires dont beaucoup sont parfois saugrenues dépasse largement celui – limité – des pièces obligatoires et exhaustives répertoriées précisément dans le formulaire ad hoc. Dans le cadre d’une analyse de permis de construire, l’engagement des professionnels que nous sommes devrait pourtant suffire à garantir la prise en compte des règles de sécurité incendie, d’accès des PMR ou autres. Tout ceci est paradoxal car ces requêtes émanent toujours de gens bien intentionnés, qu’il s’agisse d’élus, d’aménageurs, voire de nos confrères architectes urbanistes chargé des plans d’aménagement. Les conséquences sont épuisantes quand en phase d’étude d’un projet, nous avons le sentiment de faire trois pas en avant et deux en arrière. Les dysfonctionnements résultant de ce souci vertueux très pernicieux peuvent mettre en péril une entreprise d’architecture. »

Sans toujours bien répondre au souci légitime des maires de se faire conseiller, la multiplication des intervenants, assistants au maître d’ouvrage et de conseils en tout genre est un premier facteur de complications. « Une simple opération de logements en banlieue parisienne peut ainsi tourner au casse-tête pour concilier des demandes contradictoires énoncées dans les différents cahiers des charges : programme, référentiel d’un bailleur social qui achète une partie en VEFA, Promotelec, Qualitel, NF Habitat HQE, bâtiments biosourcés, bâtiments bas carbone, programme environnemental complémentaire, cahier des charges de ZAC, la fiche de lots et au final le PLU dont le respect n’est pas pour autant synonyme de recevabilité, poursuit l’architecte. Outre le fait que tout cela est extrêmement chronophage, ces règlements accumulatifs et contradictoires deviennent préjudiciables à la cohérence de projets que nous, architectes, avons au contraire tendance à épurer au nom d’un plaisir d’habiter, d’une qualité d’usage ou de valeurs esthétiques jamais labellisables. »

 

1. Voir www.lemonde.fr, « Macron veut créer 50 000 places supplémentaires pour le logement d’urgence », 11 septembre 2017.

 

 « ZAC a dit a dit, l’architecte doit… » : la ZAC Princesse au Vésinet, un exemple parmi d’autres

Comme dans le jeu d’enfants de « Jacques a dit a dit », ne va-t-on pas finir par dire « ZAC a dit a dit » ? Faute de coordination entre les acteurs de l’aménagement d’une ZAC, les demandes variées et impératives faites aux architectes en faisant fi de validations antérieures remettent régulièrement en cause des projets à un stade avancé des études.

Sur le site de l’Hôpital impérial du Vésinet (78), la ZAC Princesse où l’aménageur et l’urbaniste sont secondés par nombre de spécialistes est représentative de ce qu’il advient, de nos jours, sur beaucoup d’autres sites.

Depuis deux ans, dix équipes d’architectes interviennent aux côtés de promoteurs ou de bailleurs sociaux pour construire 400 logements, sociaux ou en accession. « Le Vésinet étant une ville exceptionnelle, protégée au titre des sites et des monuments historiques, le maire est légitimement très attentif à éviter des recours prégnants des riverains », précise Jacques Dubois, dont l’agence réalise ici 28 logements. « Le souci de conduire une opération vertueuse se traduit par des heures de débats et de concertations ; divers labels parfois contradictoires sont requis, ce qui tend à complexifier les opérations au-delà du raisonnable et à prédéfinir le dessin du projet », explique-t-il. Les architectes des différentes opérations étant sans cesse invités à revoir leur copie après deux ans d’études sur des projets pourtant très modestes en taille, aucun permis n’a été délivré. Et l’architecte d’ajouter : « Lors d’une réunion où les assistants au maître d’ouvrage énonçaient tour à tour les exigences propres à son label, l’un des élus s’en est ému, rappelant que l’essentiel était tout de même de construire des logements beaux et agréables à habiter. »

En charge d’une opération de logements sociaux pour Immobilière 3F sur cette même ZAC, Samuel Delmas avait naturellement pris en compte d’emblée le cahier des charges élaboré par l’urbaniste. Celui-ci prévoyait des constructions sèches en bois partiellement biosourcées. Ces principes validés pourtant en amont entre l’aménageur et les élus ont été remis en cause a posteriori. Après deux ateliers de concertation, le maire lui a demandé de modifier radicalement son projet en renonçant au bois.

« Tout cela témoigne d’une très faible connaissance du rôle respectif de chacun sur un projet, s’étonne l’architecte. Je suis certes favorable aux concertations avec les habitants, mais il faut les organiser en amont pour prendre en compte des besoins et des avis et non pas à ce stade avancé des études. Outre le coût d’une telle remise en cause, les habitants et les élus n’ont pas toutes les clés pour juger les projets. Nous avions des principes structurels de façade non porteuse en bois que nous avons tenté de préserver sans succès. Au-delà d’un principe d’implantation qui perdure, nous avons désormais une façade monomur en brique épaisse. On nous ramène à un rôle de poseur de papier peint sur la propre façade de notre bâtiment. En raison de ce surcroît d’études, nous sommes amenés à renégocier nos honoraires avec notre maître d’ouvrage, qui a entendu une part de notre requête, sans aller jusqu’à valoriser le travail réellement effectué pour tenir un projet de qualité et les accompagner, ce qui est bien regrettable. »

 

 

Passant sur le soin porté à conserver des arbres qui furent finalement élagués et sur les tracas causés par la gestion des transformateurs EDF sur la ZAC, il regrette comme plusieurs de ses confrères que les dispositifs d’aménagement de la ZAC n’aient pas été suffisamment bien définis en amont. Tous ces dysfonctionnements entraînent par ricochet une fausse notion d’urgence qui accroît encore les demandes faites aux architectes. « Nos maîtres d’ouvrage ont des échéances d’engagement pour déposer les permis, échéances sans lesquelles nous aurions pu avoir du temps pour travailler plus sereinement », poursuit Samuel Delmas, regrettant que malgré les modifications apportées à son projet on lui ait demandé de remettre en urgence son DCE en septembre dernier, alors que le retard des aménagements viaires de la ZAC laisse penser qu’aucun chantier ne pourra démarrer avant 2019.

Si l’on veut esquisser un bilan financier des deux années d’études préparant le dépôt des permis de construire des 400 logements de cette ZAC, les architectes des dix opérations déclarent avoir totalisé à eux tous 21 064 heures d’études. En ramenant cela à la durée officielle de 151 heures par mois, soit 1 812 heures par an, d’un salarié, on approche l’équivalent de douze ans de travail. Le total facturable par les équipes au dépôt des permis s’élevant à 661 290 euros, le prix de vente horaire de leur prestation estimé à 31,39 euros en moyenne dépasse à peine les 22 euros usuellement facturés pour une heure de travaux ménagers en région parisienne. Si Samuel Delmas se félicite d’être rémunéré à l’avancement du projet, il estime qu’une telle lenteur d’obtention des permis est très préjudiciable pour tout architecte rémunéré à permis purgé.

Insistant sur l’impact d’une opération de ce type sur les revenus des agences, Olivier Arène – qui fut longtemps secrétaire général du Syndicat de l’architecture – confirme l’analyse de ses confrères : le permis de construire représente maintenant en termes de développement de projet 40 % de notre investissement, là où, souvent, les promoteurs font travailler les architectes à risque, et où les honoraires qu’ils perçoivent lors du dépôt du permis de construire – si tant est qu’ils en perçoivent – dépasse rarement 20 % de la masse globale. « C’est un vrai problème, qui exige de nous et de nos partenaires de développer un projet, avec force de notes de calcul, alors que la signature d’acquisition d’un foncier n’est toujours pas d’actualité. En gros, on nous fait mettre la charrue avant les bœufs », conclut Jacques Dubois.

Ceci démontre une fois de plus que, pour travailler dans de bonnes conditions sur de telles opérations, les architectes doivent, pour le moins, obtenir un phasage des paiements comparable à celui en vigueur dans les marchés publics.

 

France-Portugal : deux approches de la sécurité

À partir de la photo du palais Igreja Velha construit à Vermoim au Portugal par l’agence Visioarq Architectos, dans le respect de règles de sécurité moins contraignantes que les nôtres, Jacques Dubois nous propose cette application stricte de la réglementation française, sans équivalent en Europe :

- garde-corps de sécurité sur la terrasse et le perron du bas ;

- échelle à crinoline d’accès à la terrasse ;

- bandes rouges sur les transparences ;

- accès pompiers et signalétique imposée ;

- bandes pour les malvoyants en nez de marche ;

- exutoire d’ascenseur en toiture.

 

 

 « Ceci est une vitre »

Les contraintes de sécurité peuvent aussi donner aux architectes l’opportunité de répondre avec humour, comme cet avertissement imaginé par l’architecte Raphaël Gabrion sur une des vitres du lycée Georges-Brassens qu’il a livré cet automne à Évry-Courcouronnes.

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ferdinan MICHEL   -   le 26/11/2017

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