Maintenir le dialogue avec les élus - Entretien avec Yves Laffoucrière, directeur général d’I3F

Rédigé par Anne CHAPERON
Publié le 17/10/2017

21 logements sociaux avec I3F à Noisy-le-Grand, Baudouin Bergeron Architectes.

Dossier réalisé par Anne CHAPERON
Dossier publié dans le d'A n°257

Il n’est pas simple pour les bailleurs sociaux de s’exprimer sur les conditions et les conséquences de l’arrêt des constructions de logements à l’approche des élections municipales. Et pour cause : pour sauver un projet, ils doivent dialoguer avec le maire, quel qu’il soit. Alors qu’il était sur le point de quitter la direction générale d’I3F pour laisser place à Anne-Sophie Grave, Yves Laffoucrière, grand gagnant des « Trophées Logement et Territoires » en 2014, a accepté de nous parler.

D’a : Fin 2014, en pleine campagne régionale en Île-de-France, plusieurs projets de logements ont été mis en cause par le Club dit des Maires reconstructeurs, sur l’initiative de l’actuelle présidente de la Région Valérie Pécresse. Certains d’entre eux étaient portés par votre structure. Peut-on revenir sur ce moment ?

YL : Plusieurs projets engagés à Palaiseau, à Noisy-le-Grand, à Juvisy, à l’Haÿ-les-Roses, à Clamart ou ailleurs ont en effet été arrêtés à ce moment-là. Dans tous les cas de figure, des maires récemment installés ont interrogé des projets portés par les maires précédents. Que cela ait pu fédérer un mouvement est une chose, mais le point de départ reste la réaction de plusieurs maires aux paroles de leurs habitants sur un ensemble de quartiers. 

Un certain nombre de réalisations n’avaient pas été comprises par les élus, et au-delà des élus par une partie des habitants. Il y avait de véritables motivations derrière l’engagement de ces maires, il n’est pas question de faits du prince. Les projets pointés du doigt ont été des sujets de campagne, avec de véritables enjeux locaux.

Les élus, quels qu’ils soient, ont une légitimité républicaine incontestable. Notre action a consisté à aller rencontrer ces nouveaux maires, à comprendre leurs interrogations, à défendre nos positions et à trouver des compromis dans le bon sens du terme.

 

D’a : Il semble que ces dernières municipales aient entraîné le gel de la construction d’un millier de logements pour 3F.

Avec le temps, la situation s’est dégelée. Aujourd’hui, je n’ai pas en tête une opération sans solution. Bien sûr, nous avons perdu du temps, nous avons pris du retard dans la production de ces logements. Certaines opérations encore en cours de production à l’heure actuelle auraient dû être livrées en 2015.

Certaines considérations n’avaient rien à voir avec l’architecture et concernaient plutôt une trop forte quantité de logements locatifs sociaux. Pour y répondre, nous avons fait de l’accession sociale à la propriété parfois, sans modifier ni le parti urbain ni le parti architectural.

 

D’a : Comment avez-vous pris la défense des architectes impliqués ? Les projets ont-ils pu être sauvés ?

Oui, la plupart, et j’ai des exemples précis. À Palaiseau, une opération de 250 logements était lancée. Au moment des élections, nous venions de donner l’ordre de service pour démarrer le chantier. Le nouveau maire me convoque ; il voulait dédensifier, faire autre chose. Finalement, nous sommes parvenus à le convaincre que la densité que nous avions prévue était pertinente. Nous n’avons pas modifié l’architecture, et nous avons travaillé sur la programmation. Nous avons fait en sorte qu’une partie des logements ne soient pas des logements locatifs mais en accession sociale à la propriété (prêt social location accession, PSLA). Et honnêtement, je pense qu’il avait raison ; il est préférable d’avoir un mélange de logements sociaux et de gens qui deviennent propriétaires, parce qu’intégrés plus durablement au quartier.

À Noisy-le-Grand, nous avions deux projets très engagés dans une ZAC menée par un maire bâtisseur. La nouvelle maire arrive et suspend tout. Tout le projet d’aménagement global a été retravaillé. Après avoir débattu avec la maire, il a été décidé de rééquilibrer la densité des deux opérations.

S’agissant de ces deux projets, les architectes n’ont pas changé. D’ailleurs, d’une manière générale, ils ont été maintenus. Le seul contre-exemple est Clamart, où le débat a porté sur le parti d’aménagement et non sur l’architecture. Les projets d’architecture n’ont pu s’adapter, et convaincre les nouvelles équipes municipales. Il n’y a pas de situation unique, mais une négociation au cas par cas.

 

D’a : Les conséquences sont forcément des pertes financières, à la fois pour les agences d’architecture et pour vous.

La véritable difficulté est incontestablement pour les architectes. Au lieu de se dérouler sur un temps court, leurs études sont suspendues. Après, il existe deux cas de figure. Soit le projet reprend, pour les architectes et pour les bureaux d’études, soit l’opération est annulée sur un terrain précis et reprise ailleurs.

Nous avons toujours indemnisé les architectes pour les études qu’ils ont faites, sur les fonds d’I3F, en essayant d’être équitables. Nous n’avons jamais considéré qu’ils travaillaient en risque, nous avons toujours considéré que c’était notre risque, et qu’il nous revenait d’en payer les conséquences financières. À ce titre, il y a un surcoût d’études, puisque nous devons indemniser, puis redémarrer sur un autre terrain, quelquefois avec le même architecte, mais quelquefois avec un autre.

 

D’a : C’est sans prendre en compte la déception des architectes…

Et la nôtre ! Parce que si l’on s’est engagés dans une affaire, c’est bien pour la mener à son terme. Nous considérons que les honoraires des architectes ne leur permettent pas de couvrir les aléas des projets. S’il s’agit d’un fait externe indépendant de leur volonté et de leur travail, c’est à nous de couvrir ce risque.

 

D’a : Pensez-vous qu’une réticence par rapport à l’innovation architecturale soit à l’origine de cette histoire ?

Je ne crois pas. La crispation vient quand les habitants ne s’y retrouvent plus. Et c’est là forcément une difficulté ; il faut parvenir à faire des bâtiments qui s’intègrent. Une perte de repères et de confiance peut conduire à un goût pour le pastiche architectural, qui reproduit ce qui se faisait avant.

 

D’a : La réticence ne porterait donc généralement pas sur l’architecture mais sur une transformation trop rapide des territoires ?

C’est tout le problème que l’on a dans les territoires urbains périphériques, où des tissus pavillonnaires mutent progressivement vers des formes plus denses.

Les gens rêveraient de garder leur pavillon sur un terrain de 300 m² et d’avoir le métro ou le RER à proximité. Or, au moment où un maillage aussi puissant que le réseau du Grand Paris Express arrive, il est bien normal de ne pas laisser uniquement des tissus pavillonnaires alors que des tas de gens manquent de logements. Le rôle de la ville est de porter l’intérêt général en disant que l’investissement en transports et en équipements permet de supporter une densité plus grande. Ce n’est pas un débat architectural, c’est un débat d’urbanisme. Je pense qu’il faut avoir le courage de le porter tout en trouvant des équilibres, en produisant des formes urbaines qui ne soient pas trop en rupture avec leur contexte.

Ce sont des équilibres difficiles à trouver. Et dans beaucoup de communes, des populations bloquent sur les projets développés, ce qui peut conduire à ces changements politiques.

 

D’a : Croyez-vous aux méthodes de concertation, et pensez-vous qu’elles doivent réunir les trois parties – maire, bailleur social et architecte ?

Absolument. C’est pour cela, du reste, que nous maintenons et que nous maintiendrons une politique de concours d’architecture alors que d’autres bailleurs sociaux ne le font pas. Par contre, je suis pour des rendus très simples. Les cahiers des charges sont complexes, et une esquisse et des références sont une matière suffisante pour organiser une discussion entre le maître d’ouvrage, les architectes et les collectivités locales. Si le concours est bien mené, je ne pense pas que ce débat allonge les délais, il permet de bien caler les fondamentaux avant de développer le projet et de déposer le permis de construire.

 

D’a : Même après le dépôt du PC, arrive-t-il à I3F d’être associé à des concertations de terrain, à des rencontres avec les habitants ?

Oui, bien sûr. Il s’agit d’un autre niveau de concertation, et tout le débat est de savoir si l’élu qui est le seul représentant des habitants est le bon interlocuteur, ou s’il faut de la concertation directe. Les projets sont tous différents.

Pour la construction neuve, par exemple une ZAC de 2 hectares, la concertation avec les habitants est difficile. On se retrouve souvent à dialoguer avec les voisins d’à côté qui, par frilosité, s’opposent à tous les projets. Et dans le fond, pourquoi auraient-ils plus de poids que les gens qui occuperont dans cinq ans les logements que l’on aura construits ?

Par contre, il me semble indispensable de se concerter avec les habitants pour les projets de rénovation, de réhabilitation, de densification sur du patrimoine existant. Sur certains projets de requalification des espaces extérieurs, dans les grands ensembles notamment. Beaucoup, insuffisamment entretenus dans le temps, pourraient devenir des lieux de rencontre, de vivre-ensemble. Ici, il faut que l’on renouvelle totalement nos méthodes de concertation avec les habitants, et que l’on n’ait pas peur de le faire.

 

D’a : Lors de son discours de politique générale devant les députés le 4 juillet 2017, le Premier ministre Édouard Philippe a indiqué qu’« au besoin, et notamment dans les zones tendues, les autorisations d’urbanisme seront transférées des communes aux intercommunalités pour que les décisions de construire soient prises à l’échelle des bassins de vie ». Si la délivrance du PC passe au niveau intercommunal, ne peut-on pas craindre que le dialogue soit bouleversé ?

Cela va dans le sens des économies de fonctionnement que l’on cherche à faire actuellement de tous côtés. Depuis les lois Maptam et NOTRe, nous sommes au milieu du gué, et nous accumulons toutes les complexités sans avoir vraiment arbitré les questions de gouvernance.

Mais pour que cela soit souhaitable, il faudrait que ceux qui délivrent le permis soient élus au suffrage direct. À l’heure actuelle, les maires sont désignés par les élections municipales, alors que le président d’agglomération est choisi par les élus. Il n’y a donc pas de lien direct entre le pouvoir de décision de l’agglomération et la délégation donnée par les électeurs en allant voter. Si l’on parvient à définir un système dans lequel les élus communautaires sont désignés directement par les habitants, la réforme territoriale pourra être menée à son terme, et laisser les décisions concernant l’architecture et l’urbanisme au même niveau.

Nous croyons beaucoup au dialogue avec les élus, qui portent l’intérêt général et représentent les populations. Leur vision du territoire n’est pas court-termiste, ils sont en mesure de remplacer un tissu pavillonnaire par un bâti plus dense, ou de mesurer l’impact de l’arrivée d’une station du Grand Paris Express. Et l’intérêt des bailleurs sociaux, c’est que nous restions dans la durée, que nous portions également une vision long terme, et que nous soutenions une architecture de qualité, innovante, qui puisse être acceptée par les populations.

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