Depuis deux décennies, la financiarisation du marché immobilier à Milan est inséparable de la verticalisation de son paysage urbain. Elle est ainsi une des dernières métropoles européennes à se doter d’un downtown à l’américaine, ce dont elle rêvait pourtant depuis le milieu du XXe siècle. Le piano regolatore (plan d’urbanisme) de 1953 avait alors identifié le quartier de Porta Nuova, à la limite du centre historique, comme l’emplacement d’un nouveau centro direzionale (centre administratif), resté largement inachevé. C’est finalement au début des années 2000 que cette idée a pris forme, en se dédoublant sur deux sites. À Porta Nuova s’est ajouté l’ancienne fiera campionaria (foire commerciale), à la périphérie ouest de la ville, aujourd’hui nommée CityLife. Ces deux opérations représentent une nouveauté substantielle dans l’histoire urbaine de Milan : elles marquent l’emprise de la financiarisation et la concentration des tours entre elles.
Porta Nuova et CityLife sont les premiers projets qui se conforment pleinement à la logique de la financiarisation immobilière contemporaine. Ils achèvent un processus commencé dans les années 1980 avec la construction du quartier Bicocca, sur l’immense zone périphérique des anciennes usines Pirelli. Comme l’écrivait Pier Luigi Nicolin en 2007 dans l’introduction du numéro de Lotus consacré à « Milano Boom », le projet Bicocca marque « l’apparition sur la scène milanaise d’une approche différente de la transformation urbaine, par de nouveaux promoteurs immobiliers, porteurs de critères économiques et financiers modernes et d’une manière plus actuelle d’aborder le marché immobilier1 ». Porta Nuova et CityLife poursuivent cette trajectoire, à laquelle ils impulsent un changement de paradigme quantitatif et qualitatif. Ils se distinguent, d’une part, par l’immensité des capitaux investis : environ 2 milliards d’euros pour le premier et 1 milliard d’euros pour le second. D’autre part, ils se démarquent des opérations précédentes en raison des acteurs en jeu – Porta Nuova, par exemple, est promu par la société immobilière Coima/Hines, mais soutenu par le fonds souverain du Qatar, tandis que CityLife est dirigé par un consortium composé de Generali et Allianz –, ainsi que des instruments financiers. Un élément crucial sur ce plan est le mode d’utilisation de la titrisation qui, pour la première fois à Milan, entre en jeu pendant le processus et pas seulement en aval de celui-ci.
Le deuxième élément innovant est la formation, à Porta Nuova et à CityLife, des premières véritables « grappes » de gratte-ciels milanais. Les besoins de la finance concrétisent, involontairement, la proposition formulée et esquissée par Gio Ponti en 1961, lors d’un entretien à la télévision française. L’auteur du gratte-ciel Pirelli (1958-1960), le plus emblématique des immeubles de grande hauteur milanais du XXe siècle, affirmait que « les gratte-ciels sont bien s’ils sont un peu proches les uns des autres comme des îles, s’ils forment un paysage avec les nuages, le ciel et d’autres maisons basses2 ». L’élan vers le haut est la caractéristique architecturale fondamentale des deux quartiers – la tour UniCredit de Pelli Clarke Pelli (2012), centre de gravité et icône de Porta Nuova, est encore aujourd’hui le plus haut bâtiment d’Italie. Il constitue également un argument de vente puissant, comme le témoigne le titre emphatique du volumineux ouvrage illustré, commandé par Coima/Hines pour célébrer la fin de la première saison de chantiers : Porta Nuova. L’Italia si alza (Porta Nuova. L’Italie se lève3). (...)