Pour aborder les liens entre financiarisation du marché immobilier et verticalisation des skyline urbaines, il convient d’abord de préciser ce que recouvre le terme de financiarisation, qui ne s’est imposé dans le débat sur la ville que relativement récemment, notamment à la suite de la crise des subprimes de 2007-2008.
À bien des égards, cette notion a progressivement remplacé celle, plus traditionnelle, de spéculation immobilière. Dans la définition proposée par Manuel B. Aalbers, la financiarisation désigne « le processus par lequel quelque chose devient de nature financière1 », mais aussi « la domination croissante des acteurs financiers, des marchés, des pratiques, des mesures et des discours financiers à différentes échelles, entraînant une transformation structurelle des économies, des entreprises (y compris les institutions financières), des États et des ménages2 ». Dans le domaine des politiques urbaines et de l’urbanisme, cette évolution implique que les biens immobiliers soient de plus en plus considérés comme des actifs patrimoniaux, c’est-à-dire comme des instruments d’investissement, comparables aux actions ou aux obligations. Les entreprises, les sociétés et les fonds d’investissement mobilisent ainsi bâtiments et parcelles comme supports d’accumulation financière, orientant la gestion du patrimoine vers des logiques de rendement plutôt que vers des logiques d’usage.
Les liens entre finance et urbanisation sont anciens, leurs origines remontant au moins à la fin du XIXᵉ siècle, au moment même où émerge l’urbanisme moderne. De nombreuses recherches en géographie et en économie politique – de David Harvey3 à Mike Davis4 – ont montré comment ces relations ont évolué au fil du temps. Selon Davis, à partir des années 1980, elles auraient atteint ce qu’il appelle le « stade Dubaï » : l’espace urbain demeure un champ privilégié d’investissement pour le capital, mais la circulation globalisée de celui-ci le rend de plus en plus indifférent aux lieux où il se matérialise. La financiarisation apparaît ainsi comme un puissant facteur de déstructuration des villes contemporaines. Le capital étant par nature mobile et apatride, il n’entretient aucun attachement durable aux lieux qu’il traverse. Sans aborder ici les enjeux socioéconomiques de ce phénomène, ce sont surtout ses effets spatiaux et formels qui nous intéressent, dans la perspective de la planification urbaine et de la construction du paysage urbain. (...)