Rappelons que c’est avec l’objectif de faire évoluer simultanément les modes de faire et les modes de vie qu’un incubateur de projets innovants – le Lab CDC « Architecture de la transformation » – a été créé en 2015 par l’Union sociale pour l’habitat (USH) et la Caisse des Dépôts à l’initiative de Pierre-René Lemas, alors directeur général de la Caisse, sous le patronage conjoint des ministres de la Culture et du Logement. Action Logement et les trois fédérations des entreprises sociales pour l’habitat, des Offices publics de l’Habitat (OPH) et des sociétés coopératives HLM apportent également leur soutien à cette démarche qui vise à favoriser la généralisation des solutions disponibles au sein d’une boîte à outils accessible à tous les bailleurs et à mobiliser un écosystème de partenaires pour diffuser les pratiques. 

« En relation avec les assureurs, les bailleurs sociaux et leurs architectes et d’autres acteurs du paysage économique, la Caisse des Dépôts a une tradition d’innovation, mais elle s’était un peu éloignée du champ architectural avec lequel Pierre-René Lemas tenait à renouer. Éric Lombard, l’actuel directeur général, souhaite amplifier cette orientation », explique Sabine Parnigi-Delefosse, responsable innovation à la Caisse des Dépôts. Et d’ajouter : « En collaboration avec les clients et partenaires de la Caisse des Dépôts, le Lab CDC “Architecture de la transformation” alimente d’ailleurs la réflexion sur “le permis de faire” inscrit dans la Stratégie nationale pour l’architecture », car la Caisse des Dépôts est « légitime pour intervenir sur le bâti, fixer des objectifs et transformer des espaces et les faire vivre en testant des innovations à échelle 1 et en fédérant tous les acteurs concernés ».

Sur le thème de l’ancrage territorial du logement social et intermédiaire, l’appel à projets de la deuxième session vise à transformer l’architecture du logement social. Lancé lors du congrès de l’USH en 2017 en partenariat avec le PUCA, la Fédération des EPL, la Fédération des OPH, la Fédération des ESH, la Fédération Coop’HLM, la Fondation Excellence SMA, l’ADEME, le CSTB et l’AFD, il était ouvert à tous les bailleurs sociaux, associés à une équipe de maîtrise d’œuvre pluridisciplinaire. Il a suscité 25 candidatures contre 50 pour la session précédente, baisse qui n’a rien d’alarmant selon les organisateurs, car les bailleurs mobilisés autour des débats liés à la préparation de la loi logement avaient moins de temps à consacrer à la préparation et au suivi de leurs propositions, d’autant qu’ils doivent s’engager à consacrer au moins 50 % de leur temps à cette démarche et à contribuer au financement en partenariat avec le Lab CDC.

11 bailleurs présélectionnés

Le 8 mars, les projets de 11 bailleurs ont été présélectionnés. Habitat 44 étudie un nouveau modèle économique pour l’habitat senior, fondé sur une démarche participative. Plurial Novilia travaille avec l’architecte Christian Pottgiesser sur l’application de l’impression 3D à des éléments de structure du logement social. L’impression 3D dans le bâtiment interpelle aussi Vilogia qui a monté une équipe réunissant notamment Bouygues Construction, Envergure Architectes et l’école Centrale Lille. Le thème des énergies renouvelables en lien avec de nouveaux usages a inspiré trois bailleurs : Nantes Métropole Habitat, Semader, qui étudie avec T&T architectures des toitures en panneaux solaires pour un projet d’autoconsommation collective dans l’île de la Réunion, et SHLMR2 qui se penche avec les architectes Olivier Celsi, Thibaut Amilhat et le Cabinet Bocquée sur des bâtiments à énergie positive pour réduire les charges locataires dans les Dom-Tom.

SIA Habitat retient l’angle patrimonial avec une démarche participative et pluridisciplinaire de réhabilitation énergétique de patrimoines miniers. L’OPH Firminy fait équipe avec l’ENSA Saint-Étienne, les Grands Ateliers et la chaire du futur de l’ENSA de Grenoble pour recréer de l’attractivité par l’ajout d’espaces intermédiaires sur un parc classé au patrimoine de l’Unesco. Le Col travaille sur un principe d’éco-hameau « d’esprit campagnard » valorisant l’habitat participatif à l’échelle d’un territoire. L’agriculture urbaine est abordée par Toulouse Métropole Habitat avec le cabinet d’urbanisme Landauer, et Lyon Métropole Habitat veut expérimenter l’application de la modélisation 3D et du BIM pour la conception d’un projet de réhabilitation de résidences à Oullins.

La méthodologie d’expérimentation

Le Hack’Archi, atelier de deux jours qui nourrit les projets du regard d’étudiants en architecture, marque le début du travail sur le document d’ingénierie des projets, et a eu lieu les 23 et 24 mars au parc de la Villette, en lien avec l’ENSA Paris-La Villette. Début mai, les cinq finalistes retenus pour une phase d’incubation de huit mois maximum seront connus.

Pour développer ces projets innovants en évaluant en temps réel les aspects réglementaires et le taux d’acception par les habitants, la méthodologie de conduite des projets est désormais bien rodée. Les équipes emmenées par les bailleurs bénéficient du soutien financier de la Caisse des Dépôts. Les innovations techniques présentées doivent être accompagnées de la description du processus technique et économique autorisant leur généralisation pour la transformation des logements très sociaux ou intermédiaires. La palette d’expertises qu’apportent les partenaires du Lab CDC aide les équipes à faire évoluer leurs projets au nom de cette réplicabilité technique et économique.

Cette méthode crée un cadre favorable à l’expérimentation grandeur nature sur des sites pilotes. En un temps court et avec des ressources limitées, on appréhende ainsi simultanément ce qui relève des aspects techniques, économiques et sociaux. Cette approche concrète présente aussi l’avantage de mettre en évidence les difficultés réglementaires, juridiques et financières. Juste après le « Hack’Archi » commence la période d’incubation destinée à tester les projets, à les affiner, à analyser leur impact et à constituer une boîte à outils offerte à l’ensemble des bailleurs sociaux avec des livrables opérationnels et des solutions clés en main disponibles sur le site du Lab CDC (www.caissedesdepots.fr/labcdc). Toute proposition devant déboucher sur un modèle économique viable sans subventions, une attention particulière est portée aux nouvelles formes d’économie collaborative, fonctionnelle ou circulaire lors de l’incubation.

Du logement extensible à la mutualisation, retours d’expérience

Quel a été l’apport de la première session ? Le concept d’immeuble urbain évolutif porté par SNI Sud-Ouest avec Marc Barani, Khephren ingénierie, Enstib et Lamoureux acoustics propose une solution de mixité fonctionnelle et d’évolutivité fondé sur un logement « extensible » avec un bon niveau de performance énergétique et environnementale, une offre diversifiée d’espaces annexes en location à la carte et un stationnement mutualisé. Leur étude a débouché sur un guide de mise en œuvre, des cadres contractuels adaptés – bail et conventions « élastiques » pour les logements locatifs sociaux (LLS), contrats types – et un guide de mise en place du dispositif de gestion intégrant des critères de faisabilité. L’équipe a aussi étudié une structure capable pour accompagner l’évolutivité des immeubles urbains, à coûts maîtrisés et à haute performance environnementale avec des offres d’usages flexibles. Un prototype de plancher a permis de valider un procédé constructif adapté à la construction de logements et de bureaux. « En travaillant également directement au sein d’une résidence appartenant au même bailleur, poursuit Sabine Parnigi-Delefosse, nous avons aussi transformé des appartements inoccupés pour tester une typologie de bureau/chambre/cellier très bien accueillie par l’ensemble de notre panel d’habitants. Ceci donne des enseignements sur le type d’annexes souhaité par les locataires et le surcoût qu’ils sont prêts à assumer pour en disposer. » D’autres tests ayant porté sur un logement doté d’une annexe servant de bureau ou de chambre d’amis, les habitants de logement intermédiaire sont plus intéressés par cette chambre supplémentaire que ceux issus de logement social.

Si la transformation des étages de bureaux et de logements sans contraintes de poteaux et la mise en œuvre de volumes capables sont deux façons de favoriser l’adaptabilité des espaces, y parvenir impose de savoir concilier par la loi des intérêts contradictoires. C’est pourquoi… Un modèle de bail et conventions LLS « élastiques » et des contrats types (bailleur/opérateur, locataire, clients extérieurs) sont disponibles dans la boîte à outils.

Un autre projet mené avec Actis, l’ENSA Grenoble, AE&CC et le labo CRAterre portait sur la construction en bois et terre crue en milieu urbain. Il débouche sur de nouvelles techniques constructives. Deux guides méthodologique et descriptif intégrant un comparatif de coûts et une liste acteurs de la construction terre en régions facilitent sa mise en œuvre. Avec l’OPH 93 et Bellastock, c’est une filière locale de réemploi du béton issu de la déconstruction qui a été expérimentée selon une nouvelle gouvernance de la matière et une gestion en coût global. Dans le cadre d’une recherche-action architecturale à échelle 1 sur le site de l’ancien hôpital Villemin à Nancy, Batigère Nord a étudié avec les ENSA de Strasbourg et Nancy la reconversion de sites patrimoniaux en logements sociaux confortables et énergétiquement efficaces. L’équipe réunissant Logeo, l’atelier d’architecture Bettinger Desplanques, l’atelier Les 2 Cyclopes et les Cueilleurs d’histoires s’est attelée à la question de la réduction du budget logement des habitants. Pour préserver le pouvoir d’achat des locataires et réduire les charges locatives et individuelles, l’idée est d’impliquer les habitants dans la conception et l’entretien de leur bâtiment et de leurs logements. Ces derniers ont étudié la mutualisation de certains espaces (buanderie), la modularité des espaces privés, une charte de vie commune et la manière d’assurer eux-mêmes l’entretien des espaces communs et des espaces verts, sans oublier une sensibilisation aux économies d’énergie.

Souhaitons qu’entre juin 2018 et janvier 2019, la période d’incubation de la deuxième session soit aussi fertile.