Une initiative exceptionnelle pour endiguer l’inexorable transformation du logement social en produit de consommation

Rédigé par Christine DESMOULINS
Publié le 03/03/2021

Extraits de la table ronde

Article paru dans d'A n°287

Le 15 janvier 2021 a été remis le rapport sur la qualité d’usage et la qualité architecturale du logement social. Pour la première fois ce type d’étude a été mené à la requête conjointe de trois ministères : la culture, le logement et la transition écologique. Une des originalitésde ce groupe de travail est aussi d’avoir rassemblé tous les acteurs, de la maîtrise d’œuvre à la maîtrise d’ouvrage en passant par les habitants.

Les rapporteurs font notamment une critique dévastatrice du recours désormais systématique à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ils ne se privent cependant pas d’inviter la profession d’architecte à une remise en question, via sa formation, de ses compétences en matière de chantier. En proposant également de lancer des expérimentations à grande échelle, cette enquête prouve qu’elle n’est pas « un rapport de plus », mais un véritable outil doté de propositions concrètes.

Nous avons réuni pour cette table ronde ses trois acteurs principaux : Pierre-René Lemas, ancien directeur général de la Caisse des Dépôts et Consignations, l’architecte Marie-Hélène Badia et Hervé Fontaine, directeur du développement d’ICF Habitat La Sablière.

Extraits :

 

"Avoir du logement une vision holistique en le considérant dans sa globalité et non plus uniquement, comme depuis des années, d'une façon quantitative et financière" 

Pierre-René Lemas


"Dans la construction du logement, un intrus nommé VEFA semble avoir fait beaucoup de mal à cette valeur holistique du logement qui nous a tant préoccupés"

Hervé Fontaine


"La VEFA est un big bang qui a éclaboussé la maîtrise d'ouvrage publique et la maîtrise d'oeuvre. Cette dernière s'est trouvée face à de puissants opérateurs qui ont saisi l'occasion de soustraire de ses missions historiques des choses qu'ils s'estimaient capables de mieux faire que les architectes" 

Hervé Fontaine


"Il semble pertinent de faire de la qualité de l'habitat un élément commercial et donc de réintroduire un référentiel global de qualité, un label de qualité de vie"

Pierre-René Lemas


"La confusion des rôles donne le pouvoir absolu à celui qui maîtrise le foncier, qui a industrialisé les choses et qui prétend faire "du BEAU" après avoir anesthésié tous ceux avec qui il devait travailler par le passé"

Hervé Fontaine


"Il faudrait mettre en place une labellisation plus unifiée évitant une diversité d'entrées plus techniques que représentatives de la qualité de vie et des usages"

Marie-Hélène Badia


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Emmanuel Caille : Si la question du logement se pose depuis toujours, il est rare qu’autant de personnes s’y penchent. Pierre-René Lemas, vous avez présidé ce groupe de travail. En quoi cet ambitieux rapport est important ? N’incite-t-il pas d’autre part à étendre au logement privé vos préconisations pour le logement social ?


Pierre-René Lemas : La commande nous a été passée par ministère de la Culture, le ministère de l’Écologie et le ministère du Logement en décembre 2019, peu après l’adoption de la loi ELAN qui a suscité des espoirs en raison d’un accord entre divers acteurs comme l’Union sociale pour l’habitat, mais aussi des inquiétudes et des interrogations chez les acteurs de la maîtrise d’œuvre, à commencer par les architectes. Il nous revenait d’analyser l’état des choses et de réfléchir à l’ensemble de la chaîne constructive – réhabilitation comprise – depuis la commande jusqu’aux rôles tenus par l’ensemble des acteurs pour regarder s’il y avait encore des éléments de blocage, bien que le gouvernement termine à peine sa réforme législative.

Début 2020, autour d’un comité de pilotage composé de Marie-Hélène Badia, Hervé Fontaine et moi-même, nous avons engagé des réflexions et des auditions en réunissant tous les acteurs du processus de construction. La Covid et le confinement nous ont conduits à recentrer le regard que nous portions sur les choses. Dès lors, la distinction entre ce qu’est le logement social et ce qui ne l’est pas s’est estompée pour mettre en évidence l’idée que tout l’habitat doit répondre à des impératifs de qualité. Ce raisonnement nous a ensuite conduits à élargir la focale pour nous intéresser à l’environnement du logement, au rôle de l’habitat dans cet environnement et à ce que l’on trouve ou non à proximité. Ce sont des notions que tout le monde a ressenties de façon très sensible ces derniers mois, notamment lors du confinement. 

Notre travail a été ponctué par un moment un peu particulier où nous avons pris conscience que la réalité, pourtant bien connue, n’était pas au cœur des politiques publiques. Nous avons encore élargi la focale pour réfléchir aux outils qui nous permettaient d’avancer tout en réfléchissant au rôle des acteurs dans cette optique. Marie-Hélène a une formule que nous avons tous retenue : avoir du logement une vision holistique en le considérant dans sa globalité et non plus uniquement, comme depuis des années, d’une façon quantitative et financière.

Les rapports évoquant le processus de logement ou le droit du logement étant légion, il s’agissait pour nous d’un choix méthodologique. Il a permis de faire travailler ensemble presque tous les acteurs pour aboutir à quelques idées parfois déjà dans l’air du temps mais jamais traduites dans les politiques publiques. Il en est ainsi de la définition du logement, de celle de son environnement proche et de la description ou des préconisations que l’on peut faire quant au process de construction. Nous en avons conclu que la meilleure méthode pour avancer serait une expérimentation grandeur réelle sur un volume significatif de logements à construire ou à réhabiliter. 

Expérimenter sur 50 000 logements pour tester certaines de nos propositions et les évaluer au fur et à mesure n’est pas une micro-expérimentation comme il en existe depuis longtemps sur des volumes plus ou moins importants de type PAN ou EUROPAN, ou autres processus d’action, au demeurant pertinents. Ce n’est pas non plus la mise en œuvre immédiate d’un dispositif législatif. Entre ces deux étapes, nous souhaitons qu’il soit possible d’expérimenter assez librement sur ce volume conséquent pour favoriser des avancées et corriger ce qui doit l’être.

Lors de la présentation du rapport aux deux ministres, en charge du Logement et de la Culture, les conclusions générales ont été acceptées par le gouvernement et ces ministres ont annoncé le lancement de l’expérimentation dès cette année. Nous espérons donc que le processus ira à son terme pour que ce rapport ne soit pas un rapport parmi d’autres. Ce n’est pas un rapport économique juridique ou administratif classique mais une façon de rendre compte de ce qu’il convient de faire en faveur de la qualité du logement dans son ensemble. Il nous paraît essentiel pour l’avenir de mettre en avant le rôle des organismes de logement social. Ils ont été les promoteurs d’une politique de qualité pendant des décennies, ils doivent le redevenir.

 

Emmanuel Caille : Est-ce la première fois qu’une réflexion transversale entre plusieurs ministères est menée sur la question de l’habitat ?

Pierre-René Lemas : Des Assises nationales du logement social ont été engagées en 2017 par Gérard Larcher, président du sénat, et de multiples rapports parlementaires ou encore ceux de la Cour des comptes ou de la Fondation Abbé Pierre ont été rédigés. Mais à ma connaissance, c’est la première fois et depuis longtemps qu’une démarche transversale entre le ministère de la Culture, le ministère chargé du Logement, le ministère chargé de la Transition écologique et celui des Collectivités territoriales est initiée.

Nos travaux ayant débuté sous le gouvernement d’Édouard Philippe pour s’achever sous celui de Jean Castex, le périmètre ministériel a changé. C’est pourquoi nous avons remis le rapport aux deux principaux ministres concernés : Madame Wargon, ministre du Logement déléguée auprès de la ministre de la Transition énergétique – les deux domaines étant réunis sous une même casquette –, et Madame Bachelot, au titre de la Culture.

Nous tenions à recréer du lien entre ces deux domaines pour que les administrations et les ministères – chargés de l’architecture d’un côté et, de l’autre, du processus constructif – élaborent enfin ensemble une démarche commune. Du côté de la direction du Logement, l’erreur serait de s’enfermer dans la vision quantitative liée à la réglementation thermique ou au financement des politiques de l’habitat. Du côté de la direction de l’Architecture, il importe de ne pas réduire le logement à une approche uniquement patrimoniale et culturelle.

Les architectes ont le sentiment que les politiques se succèdent en accordéon. Après la loi LCAP et son « ouverture au droit de faire », qui leur donnait un rôle majeur, on a débouché sur un processus où, après la loi ELAN, la loi ASAP généralise des processus de conception-réalisation. Tous les acteurs et notamment les architectes ont bien du mal à retrouver leur rôle réel et historique. Nous souhaitons y remédier, d’où l’intérêt d’une vision interministérielle, d’autant que l’on peut comprendre que la disparition d’une partie de la loi MOP du paysage juridique trouble la profession. Il est essentiel que certains maîtres d’ouvrage cessent de considérer que faire appel à un architecte serait uniquement un coût additionnel. Quant aux architectes, ils conviendraient qu’ils renoncent à l’idée que « hors du concours, point de salut ».

 

Emmanuel Caille : Hormis la question des VEFA et les questions récurrentes de qualité et de quantité, en quoi le paysage du logement est-il différent de ce qu’il était il y a cinq ou dix ans ?

Hervé Fontaine : Que les ministères aient commandé ce rapport cristallise des bouleversements puissants apparus depuis une vingtaine d’années. Dans la construction du logement, un intrus nommé VEFA semble avoir fait beaucoup de mal à cette valeur holistique du logement qui nous a tant préoccupés. Les premiers dossiers remontent à une vingtaine d’années et la forte part prise par cette procédure perturbe les pratiques, les habitudes et les rôles jusqu’alors très stabilisés que chacun s’était assigné, notamment ceux du maître d’ouvrage et l’architecte.

Comment réenchanter et rendre désirable la maîtrise d’ouvrage publique pour continuer à croire qu’elle a vraiment un rôle puissant et qu’elle est porteuse de valeur dans une offre d’habitat à coût administré ? S’il est essentiel de tout faire pour contenir le coût de revient sans financiariser le logement social, plus important encore est son coût d’exploitation.

La question de la durabilité et de tout ce qui permet de solvabiliser et de maintenir le pouvoir d’achat ainsi qu’un effort financier raisonnable pour ceux qui habiteront ce logement sont cruciales et indissociables de sa qualité. Si on laisse le secteur privé faire du logement social selon ses propres règles, il y aura de moins en moins de logements sociaux sur certains territoires. Comment s’étonner que le thème des communes en rattrapage et où la loi SRU n’est toujours pas respectée soit si souvent l’objet d’articles dans la presse ?

La VEFA est un big bang qui a éclaboussé la maîtrise d’ouvrage publique et la maîtrise d’œuvre. Cette dernière s’est trouvée face à de puissants opérateurs qui ont saisi l’occasion de soustraire de ses missions historiques des choses qu’ils s’estimaient capables de mieux faire que les architectes.

Ces constats sont le terreau de notre mission pour imposer clairement à la maîtrise d’ouvrage publique et à la maîtrise d’œuvre d’évoluer. Cela invite surtout à revoir le produit en réfléchissant bien à l’habitat à réaliser pour relancer l’ambition des parties prenantes.

Réinterroger nos pratiques poussera sans doute à abandonner des principes pour en réinventer d’autres. Cette belle idée justifie de fonder des initiatives sur quelques expériences pour tenter de prototyper et de prouver ce qu’il est possible de faire en préférant les valeurs holistiques que nous défendons à tout autre critère de valeur pour bien relier le prix d’un ouvrage à sa qualité intrinsèque de durabilité et aux aménités qui l’environnent.

La VEFA où le prix prédomine sans analyse de ce qu’il intègre va à l’encontre de l’idée même de fabriquer du logement.

Je persiste à dire que le logement social doit être très différent de celui qui ne l’est pas. Confrontés aux réalisations d’opérateurs privés, les opérateurs publics n’ont pas à rougir. Les privés n’ont pas le même point de vue sur l’exploitation dans le temps car l’opérateur social s’attelle à fabriquer des ouvrages en considérant, outre sa construction, son exploitation et sa maintenance sur cinquante ans parfois. L’exigence qui en résulte dès la conception échappe aux opérateurs du secteur privé qui privilégient l’immédiateté, le bas de bilan et la marge associée à leur risque. En vingt ans, tout cela a perturbé tous nos repères. Pour montrer ce qui peut être fait en ordonnant bien les choses afin d’en mesurer les résultats, il faut donc faire remonter tous les éléments de critiques et de nuances qui nous poussent à encourager l’expérimentation.

 

Christine Desmoulins : La domination de la VEFA semble être au cœur du problème…

Marie-Hélène Badia : La VEFA est en effet une question centrale, mais suite à la question de Christine, j’ai envie de souligner que si, dans les années 1980 et 1990, le logement et ses usages étaient pour les architectes un sujet de recherche, nous avons tous constaté depuis une baisse d’intérêt de tous les acteurs. Les articles de presse sur les grands quartiers d’habitat social ont produit l’amalgame bien connu entre les problèmes sociaux et l’architecture, ce qui plaidait encore plus pour la banalisation du logement. C’est un vrai débat qu’il n’est pas si aisé de trancher. Je me souviens avoir entendu dans certaines commissions des maîtres d’ouvrage de logements sociaux se demander si leur rôle était vraiment de porter la recherche architecturale. Faire du logement un démonstrateur est ainsi devenu une problématique de moins en moins partagée. Sur ce sujet, on a observé une mise en retrait du secteur social. Parallèlement, le secteur privé a lui aussi évolué. Dans les années 1990, sa production était considérée comme de l’anti-architecture. Peu à peu, en élargissant son champ d’intervention, il s’est adapté aux cahiers des charges des villes, des SEM et de tous ceux qui organisent la commande. Progressivement, tout s’est nivelé.

Notre rapport pose clairement la question de savoir ce que l’on en attend du logement social. Nous attendons qu’il réaffirme son ambition qualitative, son potentiel d’expérimentation et sa valeur culturelleLorsqu’il a fallu défendre le rôle des architectes dans les débats sur la loi ELAN, toute approche culturelle a été annihilée, comme si le logement n’était pas aussi une question culturelle ! Pour que le logement social retrouve l’exemplarité qu’il a su inventer, cela suppose qu’il puisse y avoir des prises de risques et parfois des échecs. Mais cela, pour combien d’avancées ? N’est-ce pas là la condition même du progrès ? Tout miser sur un résultat quantitatif ouvre la porte à ceux dont la fonction est de réduire le logement à un produit financièrement gagnant. Il faut aujourd’hui incarner une vision de l’habitat renouvelé ouverte à la parole des habitants, sensible à leurs modes de vie et au bonheur d’habiter aujourd’hui et pour les vingt ans à venir. D’a avait publié en 2014 un dossier sur les coopératives d’habitat à Zurich (d’a n° 229, septembre 2014, par Dominique Boudet) qui a donné lieu à une exposition de la Cité de l’architecture l’année dernière, que nous avons d’ailleurs visitée tous ensemble. Ne connaissant que les petites échelles de coopératives qui émergent en France, beaucoup d’entre nous n’imaginaient pas qu’un tel dispositif pouvait fonctionner sur des opérations aussi importantes. L’autre point fondamental est que l’on commence à écouter la parole des habitants qui, tant pour la maîtrise d’ouvrage que pour les architectes, corrige beaucoup d’idées reçues.

À Bordeaux, avec un maître d’ouvrage de la Caisse des Dépôts, nous réalisons une opération d’une cinquantaine de logements dont une trentaine avec une coopérative d’habitants. J’avais, comme le maître d’ouvrage, des présupposées sur leurs attentes mais je m’aperçois que les habitants ne les partagent pas.

 

Pierre-René Lemas : J’ajouterai deux éléments qui ont changé en vingt ans. J’ai été longtemps directeur général de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction. J’ai dirigé un organisme d’HLM – Paris Habitat – et je suis revenu au logement avec ce rapport après avoir fait d’autres choses.Eh bien, j’ai été frappé que les échanges, les débats et les polémiques qui permettaient d’innover, de tester, de prendre des risques, y compris des risques intellectuels, se soient globalement taris. Il fut un temps où l’on discutait de la répartition nuit/jour, du bloc eau, de savoir si la cuisine serait ou non éclairée, de la pertinence d’avoir ou non de grandes ouvertures, de l’épaisseur du bâti, de l’influence du climat. Des bouquins entiers en traitent mais, comme le disait Marie-Hélène, la standardisation est devenue banale et partagée.

La deuxième évolution, à mon sens plus profonde, est que l’ensemble des acteurs du logement finissent par admettre que c’est un objet économique et financier, oubliant sa dimension sociale bien plus essentielle. L’État et les pouvoirs publics regardent de très haut la politique du logement : c’est l’ensemble du volume des aides à la pierre qui disparaît progressivement, les modalités de financement par les prêts aidés de la Caisse des Dépôts, ou le coût collectif des aides à la personne.

De quoi a-t-on parlé ces dernières années ? Du coût du logement, et cela, en mettant en avant de façon très macroéconomique au ministère des Finances et à la Cour des comptes ce qu’il coûte à la collectivité, sans pour autant tenter de mesurer les déséconomies externes ou les gains, qu’ils soient sociaux, humains ou urbanistiques. N’a-t-on pas, par exemple, dépensé beaucoup pour réparer les quartiers d’habitat populaires dans lesquels les modalités du bâti et les formes urbaines ne correspondent plus à la demande sociale actuelle ?

Cette vision globale économique et financière a fini par percoler chez tous les acteurs. Dès lors que le primat est donné – en bien ou en mal – à une vision très libérale, nous avons fini par analyser les opérations et les acteurs sous un angle économique et financier. En simplifiant excessivement, on pourrait dire que désormais le maître du jeu est le propriétaire du foncier. Si vous en êtes détenteur, vous montez une opération à dominante financière. Vous y faites du logement, de l’accession, du locatif, ou vous vous préparez à vendre en VEFA à un organisme HLM… mais la finalité reste avant tout économique et financière, avec un compte d’exploitation etune analyse des risques et des coûts en regard des gains attendus. Plus on s’est éloigné du réel, du matériau et du lieu où l’on habite pour rentrer dans la vision financière ou socioéconomique qui est celle des pouvoirs publics à tous les niveaux d’analyse, plus on perd la réalité du logement du point de vue de l’habitant.

En mettant l’accent sur certaines choses que chacun sait ou vit mais que nul n’a synthétisé, nous pensons qu’il sera possible d’en tirer des conclusions pratiques et quelques pistes de réformes pas trop ardues, à mettre en œuvre simplement.

 

Christine Desmoulins : La notion de logement décent est-elle encore pertinente ?

Pierre-René Lemas : Légalement, elle existe depuis très longtemps. Elle a été réactivée par la loi SRU et fait l’objet d’un texte réglementaire. Qu’en est-il en France ? Secteur privé compris, environ 1 % des logements ne correspond pas à ces normes mais cela ne veut pas dire que cette notion va tomber en désuétude. Lorsqu’on fait une chambre dans un logement, on peut se caler sur les normes de 7 m2 du logement décent, de même pour les volumes qu’il définit, et cela, sans tomber dans de l’habitat indigne. En 2021 et a fortiori à l’horizon 2030, l’idée de décence du logement social ne doit-elle pas cependant évoluer pour s’adapter à la demande sociale ?

En croisant les données de l’Insee, de Qualitel et d’autres, on constate que, contrairement à ce que tout le monde dit, la qualité de l’habitat ne s’est pas trop dégradée globalement. Elle s’est par contre considérablement altérée pour certaines catégories. On considère qu’à soixante ans on dispose d’environ 60 m2 et à trente ans de 30 m2 mais, à l’âge où l’on a des enfants, une petite surface commence à poser problème. Pour tenter d’amener l’ensemble des acteurs à avancer, nous avons formulé quelques idées dont tout le monde parle depuis des années. La première consiste à redéfinir le logement décent par rapport à l’évolution de la demande sociale et à réintégrer dans la définition du logement des éléments de flexibilité et d’adaptabilité qui ne soient pas uniquement liés à la prise en compte du handicap.

En deçà du droit, il nous semble aussi pertinent de faire de la qualité de l’habitat un élément commercial et donc de réintroduire un référentiel global de qualité, un label de qualité de vie.Pour illustrer la conséquence de l’engrenage lié aux motifs économiques et à l’absence d’appétence pour le débat, nous avons rappelé de façon un peu simpliste qu’alors que les Français ont grandi de 7 cm en soixante ans, la hauteur de plafond a baissé de 27 cm…

Qui, d’autre part, doit être le garant de la qualité ? Celui qui profite d’un logement ou le subit, s’il le juge confortable ou non, ou bien celui qui en assume la responsabilité ? Dans le système tel qu’il évolue depuis les lois Boutin en 2009, nul n’est garant. Qui est responsable lorsqu’un habitant estime que son logement est invivable ? Chacun se renvoie la balle. On invective souvent l’architecte, ce qui est un comble. D’autres invoquent les erreurs d’une maîtrise d’ouvrage négligente ou des financements publics trop faibles. D’autres encore inculpent la collectivité locale qui a construit de petits lotissements sociaux en périphérie des bourgs ou des villages, là où l’on trouve le plus de vacance car plus personne ne souhaite y vivre.

Face à cet état de fait, il importe que le rôle de chaque acteur soit assumé comme tel, sachant que la collectivité locale est le premier d’entre eux. Le maire ou l’établissement public de coopération intercommunale assume la responsabilité de ce qu’il advient sur leur territoire. Il conviendrait donc que les collectivités locales soient garantes de la qualité, non seulement en raison de la décentralisation mais car elles se doivent d’assumer la règle du jeu, d’où l’idée d’une charte territoriale.

Outre la VEFA, la généralisation du développement des procédures de type conception-réalisation a pour conséquence que de grandes entreprises se voient confier le soin de faire des quartiers de ville entiers avec une part publique et une part privée et des comptes d’exploitation bien tenus. Il faudra toutefois ensuite faire « fonctionner » l’ensemble de ces quartiers… L’important pour nous était de pointer du doigt des problèmes soulevés par l’habitant et de se demander ce qu’il était possible de mettre en place pour y remédier.

 

Christine Desmoulins : Comment adapter ces enjeux à la diversité des acteurs locaux : villes, métropoles ou territoires plus atomisés en perte d’habitants ?

Pierre-René Lemas : Il faut assumer la complexité ! Le temps où un seul opérateur conduisait l’aménagement du Languedoc-Roussillon ou de la côte Aquitaine au nom de l’État est révolu. Notre système territorial est complexe et l’on doit s’y adapter. La première chose à faire est de corriger les dérives en commençant par redonner aux organismes chargés du logement social la capacité d’aménagement et de maîtrise d’ouvrage. Depuis quelques années, nombre d’entre eux perdent cette capacité et, pire encore, leur équipe de maîtrise d’ouvrage elle-même. La VEFA a été terrible sur ce plan en laissant accroire qu’il était inutile de se payer une maîtrise d’ouvrage dans un organisme HLM.

Il faut ensuite assumer que tout n’est pas pour le mieux dans le meilleur des mondes. Les vieux débats sur la professionnalisation de la maîtrise d’ouvrage sont plus que jamais d’actualité. L’Union sociale de l’habitat et certaines écoles d’ingénieur vont dans ce sens. Nous proposons d’en faire un véritable axe politique. Il en va de même pour la professionnalisation de la maîtrise d’œuvre car tous les jeunes diplômés des écoles d’architecture n’ont pas forcément tous les outils permettant d’affronter les discussions avec les maîtres d’ouvrage et les entreprises. Il paraît donc nécessaire d’introduire dans la formation des architectes des éléments économiques, juridiques et financiers, mais aussi des éléments très concrets tels que la conduite de chantier. Indispensable, l’architecte doit aussi savoir être désirable. Il faut que les pouvoirs publics en assument à nouveau le financement, sachant que les études d’architecture coûtent moins cher à l’État que les grandes écoles et les universités.

Nous avons dit aux ministres que, si l’on n’y prend pas garde, on finira par trouver le plus grand mérite aux chemins de grue des années 1960.

Le PUCA a été le fer de lance de l’expérimentation-action. L’expérimentation sur l’architecture de la transformation que j’ai orchestrée plus récemment à la Caisse des Dépôts allait dans le même sens en montrant comment tester très concrètement les changements : réutilisation de matériaux de démolition, typologies innovantes dans la spatialité ; le champ était très large. Mais l’échelle d’opérations expérimentales ponctuelles empêche de tirer des enseignements quant à leur généralisation. Avec 50 000 logements, on devient démonstratif. En touchant beaucoup plus de maîtres d’ouvrage et de maîtres d’œuvre et un grand nombre de collectivités locales, de territoires urbains, ruraux ou en cœur de ville, ils aideront à avancer et à mettre en place de nouveaux modes de faire.

 

Hervé Fontaine : Dans ce contexte expérimental qui ne se fait pas ex nihilo mais sur des géographies bien précises avec des acteurs et des élus, le fait que chacun des intervenants retrouve ses prérogatives, ses talents et ses expertises peut aider à converger vers un idéal d’amélioration du cadre de vie et du vivre-ensemble. Pierre-René a souligné l’importance de cet alignement des acteurs, à commencer par le maire qui porte une responsabilité très forte. Il a tout pouvoir d’initiative, dont celui de délivrer un permis. Cette expérimentation puissante nécessitera que l’alignement de tous les intervenants soit bien contrôlé, car c’est cela qui fait de beaux projets. Cette envie doit cristalliser les ambitions. Il y a une espèce de défiance envers l’architecture aujourd’hui car tout le monde s’arroge le droit de pouvoir en faire, à commencer par les élus qui interviennent de plus en plus.

Comment donc rétablir la place équilibrée de chacun dans une harmonie ? Il faudra un consentement de toutes les parties prenantes au nom d’un objectif partagé mis en œuvre de façon fractionnée et ordonnée pour offrir à la ville des ouvrages plus nuancés et mieux inscrits pour améliorer le cadre de vie. Cela renvoie aussi à la question fondamentale du foncier et de la valeur donnée à chaque composante de l’habitat. Le foncier domine-t-il tout le reste ? Il faut mettre en place un lien essentiel entre droit à construire et ambition architecturale.

 

Marie-Hélène Badia : Ce coût foncier tend à réduire la qualité architecturale à une simple variable d’ajustement financière. Faute de moyens financiers et de culture du développement foncier, les opérateurs sociaux peinent aujourd’hui à se positionner dans le diffus, cela à la différence du secteur privé. L’architecture et le bien-être qu’elle peut apporter en paient les conséquences, notamment dans les métropoles où le foncier coûte si cher. Dans le rapport, nous suggérons qu’une préférence puisse donc être donnée aux bailleurs sociaux dans certains secteurs. De même, sur les fonciers maîtrisés par les collectivités, nous proposons d’étudier comment réguler cette mécanique.

Heureusement, dans les métropoles, certains élus se sont approprié ces questions et plaident pour une démarche plus holistique qui replace le logement dans une vision transversale du cadre de vie. De plus, la transition écologique qui s’installe puissamment renvoie à des notions telles que la ventilation, la double orientation des logements et l’épaisseur du bâtiment, autant de préoccupations figurant dans le rapport dont nous sommes tous très imprégnés.

Dans des programmes très variés, l’expérimentation pourra faire émerger de petites opérations discrètes montées par des communes rurales avec des maires qui construisent parfois trois logements sociaux intéressants, des synergies, des engagements locaux, notamment de la part des élus, des compétences locales en maîtrise d’ouvrage et en maîtrise d’œuvre, etc. Quant aux compétences de chantier des architectes, comme on l’a vu lors des débats de la loi ELAN, elles sont discutées par certains maîtres d’ouvrage. Il y a derrière cela des intérêts financiers et des lobbys mais il me semble que le ministère et ceux qui se préoccupent de la formation appréhendent très mal les conséquences de la réforme des études d’architecture. La transition entre les études et un début de vie professionnelle en agence, où l’apprentissage du chantier se précise, est aujourd’hui très mal articulée. Les jeunes architectes ont fait entendre dans la presse leur mal-être face à leur entrée dans la vie professionnelle. Peut-on vraiment s’en étonner ? La réforme a réduit la durée du cursus de six à cinq ans, souvent interrompu par un an d’Erasmus qui, malgré son intérêt, n’est pas très formateur professionnellement. Or si les jeunes architectes perdent la compétence technique et qu’ils ne vont pas sur les chantiers, comment sauront-ils bien dessiner ce qu’ils donnent à construire ?

 

Pierre-René Lemas : Jusqu’alors, pour le logement social et la maîtrise d’ouvrage publique, la mission des architectes était protégée par la loi MOP. La loi ELAN a instauré un jeu d’acteurs où la mesure des compétences devient cruciale dans un système très concurrentiel. La question des savoir-faire est donc entièrement renouvelée et, si la profession d’architecte n’est pas concurrentielle, s’ils ne sont pas les plus compétents et qu’ils sont moins bien armés que les maîtres d’ouvrage, des architectes « alibis », compétents ou non, seront intégrés aux équipes de maîtrise d’ouvrage, comme on le voit déjà.

Ce phénomène fait disparaître tout le travail effectué par les agences d’architecte : construire, régler les contrats, contrôler les entreprises, arbitrer, parfois remettre en cause des choix. Comme il n’y aura pas de retour à un monde d’économie administrée, il faut muscler les acteurs. Or, en amont et en aval de l’acte de construire, le jeune architecte est sans doute actuellement le plus fragile d’entre eux. Je suis convaincu que les débats porteront de plus en plus sur les performances du bâti et d’autres valeurs positives relevant pleinement des compétences des architectes, qui doivent donc être à égalité avec les autres acteurs.

 

Hervé Fontaine : Cela prendra du temps car la maîtrise d’ouvrage privé outrepasse ses prérogatives pour faire de la maîtrise d’œuvre d’exécution, voire de conception. Quand l’architecte admet pudiquement que sa mission cesse à la signature du permis. Même s’il est brutal de le dire, c’est devenu une nécessité économique. Sous la pression de la logique industrielle normative d’un opérateur privé qui a normé les choses, il ne peut plus exercer son talent avec ses plans et ses carnets de détail.

L’architecture est devenue un prétexte car la loi impose qu’un architecte signe un permis. Il est donc important de réagir pour rendre cet architecte désirable. Cela prendra du temps car les agences sont de petites structures et être omniscient est ardu face à la complexité des bâtiments. Cela suppose de savoir s’allier pour constituer des task forces et des structures agiles dont l’efficacité sera vite reconnue en regard d’une envie jamais contestée par la maîtrise d’ouvrage publique, qui continue à confier des missions pleines et entières.

La technologie devient néanmoins le cœur du sujet quand il s’agit de rendre un DCE et des carnets de détail. La maîtrise d’ouvrage attend donc des architectes de bonnes réponses et un partage des ambitions. Tous les architectes se nourrissent de la réalisation de chantiers complexes, ce qui est la meilleure garantie pour les maîtres d’ouvrage. La confusion des rôles donne le pouvoir absolu à celui qui maîtrise le foncier, qui a industrialisé les choses et qui prétend faire « du BEAU » après avoir anesthésié tous ceux avec qui il devait travailler par le passé. Cette stratégie a effacé des acteurs légitimes qui doivent reprendre leur place.

 

Emmanuel Caille : On a trois acteurs, d’un côté, la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’œuvre, de l’autre l’État qui a promis telle quantité de logements en un temps défini. Vos propositions sont parfaitement crédibles, mais comment convaincre qu’il y a un autre chemin que les VEFA et les conceptions-réalisations pour faire vite et bien ?

Hervé Fontaine : Votre question illustre bien le positionnement de l’administration centrale et la situation de la politique du logement. Ce qui est mis en avant n’est pas le nombre de logements sociaux livrés et, pour certains, leur grande qualité, mais plus simplement ceux ayant fait l’objet d’un agrément. On a remplacé la fierté autour d’opérations réussies et de grande qualité par un chiffre en fin d’année qui porte sur le décompte de décisions administratives de financement. Est-ce vraiment suffisant pour promouvoir la maîtrise d’ouvrage publique ? Une communication portant sur les ouvrages livrés pourrait être la meilleure preuve de notre performance collective. Or, l’efficacité des bailleurs sociaux est mesurée à l’aune des décisions d’agrément qu’ils obtiennent. C’est sans doute insuffisant. Il convient d’inviter les pouvoirs publics à communiquer davantage sur la qualité des réalisations qui concrétisent l’ambition partagée des parties prenantes, y compris de la puissance publique, par les aides directes et indirectes allouées. Cette évaluation objective d’opérations réellement livrées permettrait d’en promouvoir certaines pour leur exemplarité. Cela suppose d’aller visiter les logements livrés afin de savoir ce qu’en pensent ceux qui ont vu naître cette opération et d’évaluer l’indice de satisfaction des habitants, la valeur d’usage, l’environnement proche, la riveraineté… En multipliant les expériences et en évaluant, on finira par apporter la preuve que redonner sa valeur à l’architecture et au cadre de vie est le bon chemin. La route est longue. On est totalement hors sol quand les pouvoirs publics se limitent au décompte des agréments, dévoilant ainsi à quel point ils sont éloignés d’une vraie réflexion sur l’habitat.

 

Marie-Hélène Badia : Il faudrait également mettre en place une labellisation plus unifiée évitant une diversité d’entrées plus techniques que représentatives de la qualité de vie et des usages. Selon les évaluations, il y a aujourd’hui une multitude de labels, environnement, biosourcés, NF Habitat, etc. Certains programmes de logements tentent de répondre à des labels en matériaux biosourcés ou en qualité environnementale ou thermique. Dans la production commerciale de logements privés, nul ne se prive de les mettre en avant comme élément du process de commercialisation. En logement social, c’est un peu la même chose. Nous ne proposons pas de les supprimer mais de regrouper dans un label unique les critères propres à la qualité du logement et de l’habitat en une trentaine d’items – par exemple la taille, le volume, l’aération, les espaces extérieurs – et cela en accord avec toute la profession. Cela ne doit être ni très compliqué ni très long à faire. Pour amener les organismes de logements sociaux à adopter un label de ce type, l’expérience prouve qu’on peut proposer de leur donner un coup de pouce financier. Chez les acteurs privés, aucune inquiétude. Ils voudront l’atteindre pour raison commerciale. Cela deviendra donc un nouveau seuil à atteindre, un seuil supérieur à ce qui existe et fondé sur une approche globale. Il s’agit d’un label de synthèse ; ce n’est ni un décret, ni une norme de plus. L’adopteront ceux qui le souhaiteront, mais lors de la commercialisation du produit, tout le monde le fera. Flirter avec les outils promotionnels de la production libérale permet aussi d’aller dans la bonne direction.

 

Christine Desmoulins : L’USH avait souhaité minimiser, voire supprimer les concours. Qu’en dit votre rapport ?


Marie-Hélène Badia : Pour revenir à la question des concours, la maîtrise d’ouvrage a évoqué lors de nos travaux le sentiment qu’elle peut avoir de se faire parfois voler son projet car les collectivités sont souvent séduites par ces images scénarisées qui minimisent la part si importante des usages. Si l’on reprend l’exemple des concours suisses, on se rend compte qu’ils portent surtout sur des principes d’inscription du bâti dans un site, de volumétrie et de distribution. Tout cela génère la qualité du logement. Le dessin de la façade n’intervient que dans un second temps. En réalité, les concours sont très importants. Il faut qu’au-delà du dialogue maître d’ouvrage-architecte, voire aménageur, ils suscitent des échanges avec des non-professionnels tels que les élus. Dans le cadre du groupe de travail, nous n’avons pas fait de proposition sur les concours car ce vaste sujet mériterait une réflexion approfondie et partagée avec l’objectif d’améliorer cet outil de médiation.


Lisez la suite de cet article dans : N° 287 - Mars 2021

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